在法院的執(zhí)行案件中，執(zhí)行法官主要任務(wù)就是查控被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，及時(shí)兌現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的勝訴權(quán)益。司法實(shí)踐中，查控房屋是常見(jiàn)的方式之一，然而有時(shí)卻會(huì)碰到不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情況。有的是案外人主張登記在被執(zhí)行人名下房屋歸自己所有，申請(qǐng)排除強(qiáng)制執(zhí)行，有的則是申請(qǐng)人主張登記在第三人名下房屋為被執(zhí)行人所有，要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　那么，如果房產(chǎn)登記名實(shí)不符，法院在實(shí)踐中是如何考量和執(zhí)行的？本期【你問(wèn)我答】，由北京市房山區(qū)人民法院的法官為大家解讀其中的法律規(guī)定。

　　問(wèn)：被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的尚在開(kāi)發(fā)商名下的預(yù)售商品房，能否采取強(qiáng)制措施？

　　答：商品房買(mǎi)賣(mài)通常需要依次經(jīng)歷以下六個(gè)階段：房屋在建、取得預(yù)售許可證、網(wǎng)簽備案或預(yù)告登記、房屋竣工、房屋權(quán)屬初始登記即開(kāi)發(fā)商確權(quán)登記、業(yè)主所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

　　雖然預(yù)查封的房屋所有權(quán)尚不屬于被執(zhí)行人，但是被執(zhí)行人享有的并非是一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而是物權(quán)期待權(quán)，即能夠期待在支付購(gòu)房款后取得房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于預(yù)查封是否等同于查封的問(wèn)題，最高人民法院曾在判決中指出，只有房屋完成本登記，被執(zhí)行人取得物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)。這也說(shuō)明，預(yù)查封房屋是否最終歸屬于被執(zhí)行人還存在不確定性，只有在預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封的前提下，法院才可以處置。

　　問(wèn)：被執(zhí)行人因繼承、生效判決等方式取得房屋所有權(quán)但尚未辦理移轉(zhuǎn)登記，能否強(qiáng)制執(zhí)行？

　　答：根據(jù)民法典規(guī)定，物權(quán)可以通過(guò)法定繼承、生效法律文書(shū)、征收等法律行為之外的事實(shí)因素發(fā)生變動(dòng)。此種物權(quán)變動(dòng)方式統(tǒng)稱(chēng)為非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，此時(shí)，即使未辦理登記，也取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。

　　例如，在離婚訴訟中，法院將登記在男方名下的房屋判歸女方，判決生效后，雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。后女方因債務(wù)糾紛被債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，此時(shí)該房屋根據(jù)《通知》第8條的規(guī)定，法院在向登記部門(mén)提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書(shū)或者執(zhí)行裁定書(shū)后，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，法院就可以辦理查封登記。

　　問(wèn)：案外人借名買(mǎi)房，能否強(qiáng)制執(zhí)行？

　　答：借名買(mǎi)房，顧名思義就是借他人的名義買(mǎi)房，借名人實(shí)際出資，但房屋登記在出借人名下。

　　在此情形下，需要審查借名買(mǎi)房的合同是否有效，如果案外人是基于逃避債務(wù)、規(guī)避稅收、違規(guī)購(gòu)買(mǎi)政策性保障住房等違法原因借名買(mǎi)房，存在損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的情形，借名買(mǎi)房行為會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，此時(shí)，案外人不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。案外人與被執(zhí)行人之間的糾紛，可以通過(guò)另行起訴的方式要求返還購(gòu)房款，賠償損失。

　　如果合同認(rèn)定為有效，則需要審查案外人是否是真實(shí)權(quán)利人。法院會(huì)綜合考慮購(gòu)房款的支付、占用使用期間物業(yè)水電費(fèi)的繳納等因素，來(lái)確定案外人是否享有實(shí)際權(quán)利。

　　問(wèn)：房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下但屬于夫妻共有，能否查封處置？

　　答：《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編解釋?zhuān)ㄒ唬芬?guī)定，由一方婚前承租，婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下，除離婚時(shí)雙方另有規(guī)定，原則上可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，但是，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。據(jù)此可以看出，登記不是判斷房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，還要看實(shí)際是否夫妻共同出資以及夫妻之間的真實(shí)約定。

　　對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第12條，對(duì)被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。共有人對(duì)此不能提出異議，但可以提出協(xié)議分割或者析產(chǎn)訴訟來(lái)確定被執(zhí)行人享有的份額，同時(shí)需要注意的是，共有人僅享有提起析產(chǎn)訴訟的權(quán)利，這并不妨礙法院執(zhí)行的進(jìn)程，即夫妻共有房產(chǎn)在無(wú)法分割的情況下法院可以不用析產(chǎn)直接執(zhí)行，執(zhí)行的份額，按照被執(zhí)行人的出資額來(lái)確定，無(wú)法確定的，等額均分，執(zhí)行二分之一份額。

　　記者 徐偉倫 通訊員 張曉婷

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